物业公司的八大常识

一、物业公司何时开始收取物业管理费？ 　

    答：物业公司收取物业管理费，一般依购房人在售房部开具的接房通知单日期为准，开始计取物业管理费；也有物业管理公司以住户办理入住手续时开始计取管理费的。如果购房人在购房时，开发商与购房人双方对物业管理费计取另有约定的除外。例如：有的开发商在卖房时承诺免第一年物业管理费，就属于这种情况。

二、开发商的空置房是否应交纳物业管理费？

    答：根据《西宁市物业管理条例》 第四十一条规定：　物业交付业主前，物业服务费、采暖费、电梯使用费由建设单位承担；物业交付业主后，由业主承担。

    前款所指物业交付，是指业主收到书面交付通知并办理完相应手续。业主收到物业交付通知后在两个月内无正当理由不办理相应手续的视为交付。

    物业交付后，业主未实际入住的，按应交纳物业服务费数额的70%交纳费用。

    一般来讲，物业费基本上是公共区域服务的收费，如设备设施的维保、秩序维护、保洁、绿化等，是为整个小区楼宇服务的，尽管没有入住使用，物业服务公司已经开始提供相应的服务，业主的房产也享受到了因这些服务带来的保值和增值，另外，物业管理服务是针对整个物业项目的，提供的服务是公共的无法分割的，单个或局部的房屋空置并不代表物业管理与服务的成本会降低，所以，无论是否入住或者空置，原则上物业管理与服务已经产生了。作为开发商也好，或是没有入住的业主也好，同是空置房屋的业主，应该尽同等的义务。

    物业管理区域内规划设计为集中供热，业主要求停止供热的，应当在本供热起开始30日前与供热单位签订停热协议。停止用热的业主，应当按采暖费总额的50%交纳费用。可能危害其他用户用热或者影响室内公共设施安全运行的不得停止用热。

三、对于自来水、电、煤气，物业服务企业在向住户收取这些资源费用时，是否可以自行加价？

    答：自来水公司，供电局、煤气公司是上述资源的供应者，住户是消费者。物业公司并不是水、电、气的批发商，只是水、电、气等费用的代收者，而且是受专业部门委托后，方可代收资源费。水、电、气是由国家定价，不能随意加价。水电加损耗，是弥补给水管道跑、冒、滴、漏，供电线路电损线损。在实际物业管理服务活动中，物业服务企业代收水电等费用，实际上是为公用单位无偿服务，加大了物业企业的工作量。因此，新条例规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应向最终用户收取有关费用，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护等管理责任及有关费用。

四、在计算物业管理费时，计费面积以什么为准？ 　

    答：计费面积以房产证上标明的建筑面积为准，这个建筑面积包括两个部分：一部分是室内建筑面积，另一部分是公用分摊面积。对于还没有取得房产证的房屋，以开发商与购房人签订的购房合同上的销售面积为准。 　　

五、公共区域的照明费用，谁来负担？ 　　

    答：公共区域的照明一般指楼房的楼梯、门厅、走廊等地方的照明，这部分能源费用应由受益人承担，一般惯例是，按单元门进行分摊费用。因此，住户除了缴纳本户所用能源费用外，还应缴纳分摊的能源费用。　　

六、电梯费用，低层住户是否应承担？ 　　

    答：电梯是楼内全部产权人的共用财产，因此电梯运行维护费用理应由楼内全体产权人共同承担。但作为电梯运营管理部门，必须保证政府规定的电梯运行时间，即6：00-24：00不间断运行，24：00-6：00，而且必须保证层层停梯。　　

七、住户装修时，是否应向物业公司交纳装修押金？ 

    答：业主在装修时，装修公司向物业公司交纳的装修押金实际上是物业公司为保护业主利益，监督装修公司施工质量的一种必要的手段，如果装修质量较差，装修押金能够帮助业主挽回一点的经济损失，如果装修质量很好，物业公司征得业主同意验收后双方签字，次月将装修押金全额退还给装修公司。另外，业主在装修前还必须和装修公司一同与物业公司签订装修协议，填写装修申请表，明确装修的内容、装修时间、垃圾处理方式以及违约责任的处理等项内容。

八、机动车停车泊位租赁费用到底是什么费用？ 　　

    答：为了规范小区停车位的管理和车辆的有序出人，甲方将停车泊位租用给乙方，提供车位及泊车服务。双方在平等自愿、互利互惠、诚实守信的原则下签订了停车泊位租赁协议，协议明确规定（仅限于停车场地出租，没有保管义务。对车辆的毁损、灭失、被盗不负有保管义务。非甲方严重失职，不承担民事赔偿责任。）甲方依本小区停车泊位租赁协议收取的租赁费主要用于小区道路维护、道闸系统设施、设备维修以及弥补物业服务费的不足，维持物业公司正常运转，不以盈利为目的。