“占据了公共资源，收益却是一笔糊涂账，那业主岂不成了‘冤大头’？”最近一段时间，针对小区里的户外广告收益，朗晴轩一帮热心业主手持《物权法》与物业管理处进行了多番争论。
物管无法说清广告收益的去处，而业主们希望能将每年的广告收益用作公共维修经费。
记者近日调查发现，小区户外广告、路面停车位以及摆摊等占据公共资源所获得的收益，对于绝大多数小区来说，都是一本糊涂账。不少业主甚至根本不清楚，原来这些收益自己也应当“分享”。
物业公司出租公共区域做广告，必须事先与业主商量；至少经50%的业主同意，才能对外出租；出租收益应属于全体业主所有，或列举名目用于除物管之外的小区公共空间的建设。
——《物权法》
广告收益成糊涂账
房产、汽车、医疗、家政、搬家……近年来，五花八门的广告纷纷进入居民小区，出现在许多市民的视野中。然而其背后隐藏的庞大“隐形收入”，却甚少业主得知。
近期，朗晴轩的业主宋先生便与一帮热心业主联合起来，希望能弄清楚小区广告每年的总收益，以及这些收益用在何处。
宋先生告诉记者，朗晴轩小区于2005年建成，2006年开始陆续有业主入住，但小区真正成立业委会是在去年的6月份。业委会成立之前，小区业主与物业管理公司有一份物业协议，说明小区公共收益的受益者是全体业主。至于怎么受益，以及是否定期公布收益总额，物业协议并没有写明。在去年6月份，小区业委会成立之后，本来可以跟物业管理公司协商签署新的物业协议。但因为种种原因，业主与物业管理处之间沿用了旧版的物业协议。
眼看小区的设施日益破损，但物业管理公司总是以众多理由推脱不予更换。宋先生与一帮业主想到利用小区广告的收益，来维修破损的公共设施。
“在整个朗晴轩，大概有59台电梯。这些电梯间的广告牌，一年可带来的收益大概有15万左右。”宋先生告诉记者，早先业主们曾找物业管理公司要说法，迫于无奈，物管处才将上述广告收益情况给了业主查看。一年15万左右的收入，正是他们根据各种数据统计出来的。
“整个朗晴轩一共将近1700户业主，业主们缴纳的维修基金有400多万。但由于业委会一直没有正常运作，这笔维修基金根本无法使用。就算能用，也不是长久之计，毕竟钱就这么多了。”宋先生认为，小区每年的广告收益，均应该用于小区的日常维护，不能给物业管理公司当作额外收入。
然而，物管公司给记者的说法是，它们将这笔收入用于弥补物管的亏损，钱最终还是用在了业主的身上。
不过，上述说法显然无法得到业主们的认同。“说是用于小区维护，却不公开账目，这样的说法谁能相信？”朗晴轩一业主对记者说道。
业主欲力争到底
小区的户外广告，仅仅是物业管理公司“灰色收入”中的一角。
在经过与物业公司的多番争论后，有业主开始查找各种相关法律条文。查询之后他们才发现，除了小区的户外广告外，路面停车费、摆摊费，乃至游泳池出租等占据公共资源所获取的收益，物业管理公司均应用在小区的日常维护上。
但上述收益同样是一笔糊涂账。
宋先生告诉记者，物业管理处的隐形收益，最大头的要算地面停车位。在朗晴轩，地面停车位大概有180个，车辆过夜收费每辆7元。现在该小区的地面停车位每晚都停满车，如此算下来，物管处一年的收益将近36万。
除了停车位外，据业主透露，每年小区出租给外来商户摆摊所收取的场地费也有10余万元。另外，朗晴轩的游泳池对外承包，一个月物管能获取的租金是4000元。一年可对外承包5个月，收益大概是两万元。
“所有的收益加起来，物业管理处一年总收入大概有60万。但这些钱究竟用在哪里？现在只有物业管理处说得清。”宋先生告诉记者，早先在业主们的压力下，物管公司简单弄了收支表，但业主们认为当中少算了10多万收益。
截至记者发稿时，朗晴轩有关公共收益的问题，业主们和物管处还没有达成和解。业主们坦言，一定会力争到底，争取回该拥有的权益。
盼公共收益用于公共维护
占据了公共资源，收益却是一笔糊涂账，这样的冲突并非仅仅发生在朗晴轩。记者近日走访市内10余个新旧楼盘发现，基本没有一个物业公司会主动公开公共收益的账单。另外，许多小区业主并不知道，原来占据公共资源所收取的费用自己也应当分享。
在中信凯旋蓝岸，每个小区的电梯墙壁上都常年打着各种类型的广告。小区里也林立着各种户外广告牌。在小区的马德里商业街，还时常有各种商家摆摊推销产品。不过通过这些途径所收取的钱，小区物管基本从不公布。
当记者假装以业主身份询问时，一物业管理人员告诉记者，这些收益都用在了小区业主身上。不过具体的账单他们不会公布，如果业委会实在需要查看，他们可以提供。
新小区尚且如此，市内各个旧小区的公共收益更是混乱。
在石岐的岐乐花园，与朗晴轩一样拥有众多地面停车位。除了物业公司固定收费外，不少保安也私底下收费，两者的收费标准相差30元/月。倘若是保安私底下收取的停车费，那这些公共收益又如何用到业主身上？
“每天晚上地面上停着这么多辆车，物管公司一年少说也得收十多万吧。这些钱究竟去了哪里，我们哪有人敢去跟物管公司讨说法？我们小区的滑梯老早就坏了，许多健身设施也已经生锈，如果有这笔钱，我们完全可以把小区修整一下，不至于让它像现在这么陈旧。”提到小区的公共资源收益，岐乐花园业主张先生感慨道。
朗晴轩宋先生告诉记者，在与物管争夺公共资源的收益方面，虽然中山没有哪个楼盘有过成功经历，但朗晴轩希望能够成为一个成功典型。目前在全国许多城市，已经有很好的模式可供借鉴。
“如果每年这60万的公共收益，能真正用在小区的维护上，那小区的各种公共设施不至于像现在这么陈旧。以后出租或者出售，都能有个好价钱。对于业主们来说，这是实实在在的实惠。”宋先生展望道。
南方日报记者游玉华
开发商不能擅作主张分配公共收益
■律师说法
楼盘内的公共收入一般归所有业主所有。但具体到每个楼盘，公共面积所取得的营业性收入的归属问题，都是由物业公司和业主协商解决，建议一切以《物权法》为准。
一个小区的公共场所，如果约定了产权归开发商所有，那开发商有权收取通过该场所获取的收益；但如果产权归业主所有，开发商就不能擅作主张。
《物权法》规定，物业公司出租公共区域做广告，必须事先与业主商量；至少经50%的业主同意，才能对外出租；出租收益应属于全体业主所有，或列举名目用于除物管之外的小区公共空间的建设。
倘若物业公司或者开发商违反规定，擅自出租并获得收益，业主们可通过业委会与公司协商，要求他们公开收入与用途，甚至向他们索回属于业主的部分。
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