在二孩政策带动下，小房换大房的需求被点燃，且中小户型占比日渐减少的背景下，成为一些购房者的主要阵地。不少购房者是卖一买一的连环单，整个交易过程不仅涉及卖房，还涉及买房。任何一个环节出现问题都可能影响交易进程，甚至出现纠纷，繁杂的交易环节让购房者头痛不已。那么，在买卖过程中应该注意什么呢？
案例
王先生想购买一套面积较大的房屋A，但由于政策及经济情况的限制，必须出售其名下另一套房屋B，于是就B房屋与李女士签订房屋买卖合同（以下称合同1），同时就A房屋与张先生签订房屋买卖合同（以下称合同2）。但由于李女士的购房资质审核未通过，导致王先生不能及时将B房屋出卖，而A房屋的过户期限也已经到期。此时，由于李女士不能如约履行合同，导致王先生在与张先生的合同履行中构成违约。
专家分析
伟业我爱我家集团市场研究院经理孔丹表示，合同不能按时履行，有可能导致连环单中的售房人或购房人在另一房屋买卖合同中构成违约，因合同具有相对性，守约方在另一房屋买卖合同中违约所遭受的损失，也无法向违约方主张。
合同1与合同2属于两个独立的合同，合同具有相对性，王先生在合同2的履行过程中遭受的损失，对于合同1而言，不属于因合同履行遭受的直接损失，而是间接损失，因此，王先生不能向李女士主张，要求李女士赔偿他在合同2里的损失。简单地说，这笔损失只能王先生自己掏，李女士只需对合同1的违约给王先生补偿即可，对于合同2王先生的损失，与李女士是没关系的。
孔丹也提醒消费者，目前市场上卖一买一的改善型置业需求很多，因同时涉及卖房和买房的过程，出现问题的概率很大，置业者应留意每一个细节，以免造成不必要的麻烦。
买流程指导
一、找中介选房源。在看房源时可多看几家中介的挂牌房源，多比较，选择价格和品质都合适的。有的中介公司有房源，这类房源价格可能相对较高，购房者要慎重对比，选择适合自己的。
二、核实卖方身份。一旦确定房源，要核实卖方的身份，如果是个人，看他的身份证。
三、确认产权。到房管局查验卖方的房产证。查看以下几个关键点：
1.产权证上的房主是否与卖房人是同一个人，核对卖方身份证或工商档案中的名称与房产证上的房屋所有人是否一致。
2.产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处。
3. 看该房屋是否有房屋共有权人，如果房屋为多人共有，则须卖房人提供所有共有人的身份及同意出卖房屋的书面文件；如是夫妻共有财产，是否经过卖方配偶的书面同意；如房屋已出租，则须卖房人提供承租人同意出售的书面意见，千万别忽视这些注意事项。
四、核实房屋是否允许买卖。以下情况的房屋千万不要买：
1. 已列入公告范围的房屋或被国家征用的房屋；
2. 被人民法院或行政机关依法查封的房屋；
3. 属违法或违章建筑的房屋。
五、对房屋质量及其他配套设施的审查。在这一环节，购房者除对房屋户型、结构、用材等较直观的方面进行查看外，还须进一步了解有关供用电情况、水质、水压、煤气、供暖、管线走向等细节；了解物业公司提供的服务项目及收费标准。
六、关键性承诺应体现在合同中。对交易的任何关键性约定或卖方的任何承诺均应体现在合同中，不能以口头约定代之，因为口头约定一旦发生纠纷则无法举证。购房者在签订房屋买卖合同时，要注意写明“房屋交付期限”，注明何时卖方将房屋以何种方式交付给买方，如果届时不能按时交房，买方将得到什么样的赔偿等。
七、留心付款方式和时间。买家在付款时，应尽量采用能在银行留下划转证据的方式进行付款，由此能够增加购买付款凭证。一般情况下，在约定时，买家可以以房屋总价的10%左右作为交房时再付的条件约束卖家按时交房；也可以要求房主搬出移交后再行支付购房款。
八、小心房款和产权的交接。不要随便相信对方的信誉，先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题；可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位，如律师楼或信誉较好的代理公司处，等过户完成后，再将房款转入卖方的账户。
九、保证产权顺利过户。经当地房屋土地管理局办理完产权才算完成过户手续。有代理公司、律师、公证的保证等都不算是完成交易过程；从买方的角度来说，一定是产权过完户以后这套房才真正属于你，在此之前，卖方随时可以毁约。
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