90年代以来，随着汽车工业和建筑业的发展，尤其是轿车进入家庭后，停车设备的应用逐步推广，我国已经形成了新兴的停车设备行业。停车设备行业的发展不仅牵涉到交通管理、城市规划，更涉及到收费政策和停车立法。近年来关于机械立体车库法律属性的争论响不绝耳，加之国内目前尚无相关法律对机械立体车库的属性作出明确界定，在立体停车建设和发展过程中由机械立体车库定性模糊引发了一系列问题。
机械立体车库属性界定现状
目前，国内关于机械立体车库的属性界定主要有两种，一种是将机械立体库划定为建筑物，另一种则是将机械立体停车库划定为特种设备。
传统行业规范将机械立体车库定性为特种设备。根据国家标准《起重机械分类》（GB/T20776-2006）、《机械式停车设备分类》（GB/T 26559-2011）、《国民经济行业分类》（GB/T4754-2011），机械车位被划归起重机械，作为特种设备由具备相应资质的机构进行型式试验、鉴定评审，接受质量技术监督部门的监督检查和安全监察等管理。
然而，由于机械立体停车库形式多样，设置方式灵活，可独立建于地块之上，又可镶嵌式设置于建筑物内部与建筑物形成一整体而永久固定，无论采用哪种结构形式，都必然通过底板、桩基或其他基础与特定地块永久固定，非经拆卸、毁坏，或破碎与之固定的地块，不能将立体车库分离出来，其整体应与建筑物一同被认定为不动产，具备相应的建筑属性。因此，也有不少地方将机械立体车库认定为建筑物。
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建筑物、与特种设备的区别
建筑物与特种设备的主要界限在于建筑物可测算建筑面积，而设备却不能测算建筑面积。根据我国《房产测量规范》，所有建筑物都可测量和计算建筑面积，总建筑面积为建筑物外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积之和，但建筑物中层高小于2.20米的夹层、插层、技术层、地下室、半地下室不计算自然层数和建筑面积，半封闭、不封闭的围护结构通常以其外围水平投影面积折半计算。对于设备，其本身不计算建筑面积，但部分设备占用的空间如电梯井、提物井、管道井，则如同房屋一样按自然层计算建筑面积；结构层高在2.20米以下的设备层、管道层应计算1/2面积。因此，是否能测算建筑面积是建筑物与设备的主要区分界限。
两种不同的属性对机械立体车库的建设和发展带来怎样的影响？
立体车库的定性模糊，引发了立体停车位买卖合同订立、物权公示、财产转让、物业管理、侵权责任等一系列问题，从前期建设申报到中期车位租售再到后期管理使用，严重阻碍了机械立体停车的发展和普及。并导致开发企业、投资人、融资人、管理者、消费者、业主等多方主体的集体困惑。不难看出，产权问题已经成为机械立体车库属性之争的焦点。
当投资人意图对立体车库融资时，是以设备还是以建筑物进行？单独建设的立体车库绝大部分被出租使用，此类债权是基于设备动产权利还是建筑物不动产权利？立体车库占地被征收时，补偿是按建筑物还是按设备拆除？消费者购买立体停车位，其合同标的究竟是设备使用权还是建筑物所有权？在商品房买卖、物业管理纠纷交互影响下，开发企业是否有权出售立体停车位？
成都市自2014年9月起对机械式车库所有权进行初始登记，并可按基本单元办理转让、、预告、更正、注销等不动产登记事项。人防地下室建造双层机械车库时，规划部门审批其总建筑面积、建筑结构，办理《建设工程规划许可证》。南昌市2015年4月起施行的《城市地下空间建筑物登记暂行办法》将按规划建设的地下车位作为建筑物进行所有权登记。上海市有判决确认地下机械车库的车位使用权出售行为，认可由业主购置机械停车库车位所有权或使用权。常州市法院委托房地产评估公司对机械车位的房地产价值进行评估，该市钟楼区某机械立体车位使用权价值被评估为十万元，消费者购买与住宅小区配套的机械车位时，购房合同与机械车位买卖合同一并签订。
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深圳市相关探索
由于机械立体停车属性认定牵涉到产权问题以及投资者、开发商、业主等多方利益，较为复杂，短时间内难以相关法律法规对机械立体停车库属性作出明确界定，加之现实对于机械立体停车库的迫切需要，因此，在机械立体车库属性认定相关法律之前的空窗期，应当以解决实际需求为导向，淡化对机械立体车库的属性之争，提出最适合当地发展需要的过渡性政策。
截至目前，深圳市小汽车保有量为312万辆，全市停车位数量仅192万个，停车位供给速度严重滞后于小汽车数量的增长速度，对于机械立体停车库的需要非常急迫。为此，深圳市正加快编制机械立体停车库建设运营管理实施细则，在机械立体停车库在属性界定上，除地下深度大于5米或地上高度大于31米的应按建筑类报建以外，其他可自行选择按特种设备或者建筑申报，并明确申报主体，分别遵守相应动产和不动产法律条例的有关规定。
由于我国关于不动产的法律条例已经较为完善，对不动产权的登记、公示、交易、转让、保护机制日趋成熟，因此，按建筑类申报建设的机械立体车库已经有了良好的发展基础与配套制度，未来规范化和标准化趋势明显。
按特种设备申报的机械立体车库，深圳市经过相当一段时间的探索与试验，从深圳市客观实际出发，草拟了《深圳市停车政策白皮书及实施方案》，拟提出：
（1）在申报审批程序上，特种设备的申报免办用地规划许可、建设工程规划许可与方案设计审查；
（2）停车建设用地支持上，自有建设用地范围内增建机械立体停车设施不视为改变现有及规划的用地性质，建设用地使用权出让（租赁）或转让合法化；
（3）在不改变土地用途的前提下，原土地使用权人利用存量建设用地建设机械式立体停车设施的，不属于增加建设面积的，不计收地价。
受车位、车库产权不明影响，国内车位租售情况主要以时租为主。由于车位紧缺问题，各城市也存在出售车位与长租车位的模式。对于产权不明晰的泊位，易产生商品性的纠纷不宜买卖，多以长租形式交易绕过产权界定的争端，最大程度发挥机械立体车库的功能性，满足当下日益急迫的停车需求。深圳市停车位租赁目前主要分3种方式：包括时租、月租与长租。时租与月租是绝大多数的租赁方式，有法律文件支持。为保证有位可停，深圳市开展租约长期划的探索，依托长租、转租的模式，体现停车位商品的稀缺性
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（1）推行长租。缩短投资回收期，租期不超过20年，到期可续约；
（2）鼓励转租。签订长期租赁合同的泊位，可转租给其他使用者。通过转租等手段，体现泊位稀缺商品属性。
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深圳市机械立体车库的属性认定，从前期报建审批上便开始分类，特种设备和建筑物两条线，互不交叉，每条线从前期申报到后期管理都有建立完善的配套机制，最大程度上避免了后期因前期定性不明而产生产权纠纷与利益冲突的问题。同时探索两种属性模式下机械立体停车的建设与发展，为未来深圳市机械立体停车行业的规范化与精细化发展奠定了基础。
机械立体车库法律属性虽有待界定，但作为当下解决停车设施缺口的最主要、最高效措施，应当得到支持和推广。对于机械立体车库的属性认定应结合各地实际情况，具体问题具体分析，以解决停车问题为首要目标，无论是按特种设备还是建筑物申报建设，均应完善各环节中相关政策措施，统一标准，权责清晰，减少相关利益主体纠纷，避免属性界定问题制约机械立体停车的建设和发展，最大程度释放机械立体车库的功能性与灵活性