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2020,留给青岛刚需上车的时间不多了

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2020/11/5

    2023,青岛搬家公司提示大家,留给青岛刚需上车的时间不多了

   11月2日,青岛锐理发布2020年1-10月青岛房产销售数据。数据显示前10个月共网签新建住宅95797套,销售面积1148万㎡,销售总金额1690亿元。签约套数,销售面积与销售总金额均上涨,同比涨幅分别为5.3%,4.5%和8.6%。 而在半年报的时候,显示共网签新建住宅49270套,销售面积590万㎡,销售总金额856.2亿元。签约套数跌幅为0.6%,销售面积几乎与去年同期持平,销售总金额上涨2.9%。 取得这样的成绩,相当不易。 国家统计局的数据显示,前三季度与百姓日常生活休戚相关的社会消费品零售总额同比降幅为7.2%,更别提餐饮、旅游、航空等受疫情重创的行业。 

   房地产消费市场在疫情后的迅速恢复和崛起,老百姓用真金白银的买房行为说明了这个市场的稳健。 1、货币持续宽松下的效应 央行年内已实施过三次降准,其中,1月6日,央行全面降准0.5个百分点释放8000亿元;3月16日,央行实施普惠金融定向降准,释放5500亿元长期资金。4月3日,央行中国人民银行决定对农村信用社、农村商业银行、农村合作银行、村镇银行和仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调降准1个百分点,于4月15日和5月15日分两次实施到位,释放约4000亿元长期资金。 

  作为央行流动性投放的工具之一,降准可以提供更长期的流动性,释放的宽松信号强烈。降准也可以减少银行闲置资金,闲置资金对银行来说是有成本的,因此降准有利于降低银行的负债端成本,有利于提高银行向实体投放信贷的积极性。 宽松的货币政策下,无论怎么约束,相当的资金流入房地产这个蓄水池是显而易见的,深圳企业贷转手进楼市,是现实的写照,它发生在深圳,但是不仅仅发生在深圳。 2、住房升级让置换成为刚性需求 虽然中国城镇家庭户均自有住房比例已经达到了96%,但是根据2015年人口小普查,城镇住房中成套率仅为85%,约20%为条件较差的平房,约40%在1998年房改以前修建。也就是接近50%的城镇家庭,具有置换升级住房的迫切和刚性需求。 而这些,也是支撑中国房地产市场的基石。 2019年10月11日,摩根士丹利对外发布蓝皮书报告《中国城市化2.0:超级都市圈》预测,到2030年中国城市化率将升至75%,增加2.2亿“新市民”。 无论内需的升级,还是外来的首置,房子都是迫切需要解决的问题,中国房地产还有十年的好光景。 3、涨久必跌,跌久必涨 如众所知,青岛自2018年下半年进入房价的下降周期,至此已经足足两年半,青岛的房价下跌,是多重因素累加的结果。 

  一是全国行情好了两年多,又普遍进入下行周期,青岛不是北方在持续下跌的城市,我们的近邻济南和大哥天津,日子都不好过;二是青岛房价失去了收入支撑;三就是限售五年,这个全国最长限售期的魔咒,把楼市的信心打没了。兵败如山倒。 2019年,曾有机构统计了城市人均社会储蓄余额20强城市,青岛位列第20名,低于南方地级市南通、佛山、温州,也低于北方的唐山、西安、济南、大连、郑州。青岛的老百姓没钱,算是有了真正的对比。房价超过收入的支撑,也是2018年下半年开始,

  青岛房价大滑坡的主因之一。长三角持续稳健的房价,也是由这个区域巨额的民间财富转化的。 我们以贝壳找房查询青岛部分代表性小区的二手房成交价,来看青岛过去两年的跌幅和走势, 我们可以看出市区部分项目二手房房价已经修复到2017年四季度的水平,郊区房价正在修复,2020年Q4房价比Q2房价有缓慢的爬坡。 很多时候,爬坡虽难,但是趋势很重要。 4、普通人看不清楚的新房和二手房的循环 在房价涨跌的过程中,新房和二手房是互相作用和循环的。比如新房价格普涨,客户选择二手房的多了,二手房涨价,客户感觉买新房合适,新房持续涨价,客户买二手房,二手房业主停售/跳价,客户只能买新房,新房买不上,开始出现茶水费,大家回到二手房市场,新房和二手房持续火爆。 

  因为二手房的房源掌握在众多的业主手里,虽然跟风容易,但是起势难,所以房价上涨,最关键的一步就是新房房源减少和房价普涨。 有了步,后面的很多步,互相推动就能实现。 我们当然不期望房价疯涨,正如我们不希望房地产管理中出现较多方法疏漏一样,我们认为一个理性、客观、稳健,且能体现城市价值和活力房地产市场,才是长效合理的。 但是以青岛每年10余万套的新建住房交易量,再加上二手房的交易规模,一旦近郊低价板块殆尽,这个市场,一定上涨的比你想象的更快。 

  随着融创维湾、保利徕卡、万科城光、龙湖春江彼岸、中欧国际城、佳兆业、澜山壹号、青特小镇、绿地国科健康小镇、和达智慧城等的持续去化或者清盘,留给这个城市刚需的机会真的不多了。

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