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2019年即将过去，在前9个月的销售成绩单中，可以用风雨飘零来形容。房企们还来不及为自身的销售业绩默哀，政府部门已经不动声色的接连抛出新年的行业发展方向。全国住房城乡建设工作会议在京召开，除了对五年来部委的工作进行了总结，也针对2020年的工作任务做出了部署。25日，国务院对《上海市城市总体规划（2019—2035年）》作出了批复。在北京之后，又一个一线城市2035年的规划正式落地。上海地产规划设计基于这些新出台的政策和规划，认为短期内房地产市场即将展现几个挑战与机会，与大家分享。一线城市人口控制越来越严峻《上海市城市总体规划（2019—2035年）》（递交国务院前名为《上海市城市总体规划（2016—2040年）》）规定：“到2035年，上海市常住人口控制在2500万左右，建设用地总规模不超过3200平方公里。”而根据统计局数据，2015年上海全市建设用地总规模已经达到3145平方公里。2015年上海的总人口已经达到2415万人，2016年为2419.7万。这就意味着，在未来的18年内，上海的建设用地也只能再增长50平方公里，人口只能再增长80万。而此前，《北京城市总体规划（2016年－2035年）》规定：“到2020年，常住人口规模控制在2300万人以内，2020年以后长期稳定在这一水平；城乡建设用地规模减少到2860平方公里左右，2035年减少到2760平方公里左右。”但是，目前北京城乡建设用地的情况已经达到2921平方公里，超过了2035年的目标。截至2016年末，北京市常住人口2172.9万人，离2035增长目标也只有127万的空间。虽然广州和深圳尚未出台规划政策，但从北京和上海的城市规划口径来看，直至2035年，一线城市的人口增长空间均十分有限。并且，以过往的政府规划经验来看，一系列控制一线城市人口的政策呼之欲出，未来可能形成一贯的政策组合拳效应，从而达到规划中的目标。我们预计，对于一线城市人口的控制将不仅仅限于“控流入”，也将包含部分“导流出”的政策，将一些不利于城市更新发展的流动人口疏散到附近的二三线城市中去。存量改造市场将迎来峰期？从未来上海和北京的人口及建设用地规划角度来看，房地产行业将迎来一轮“洗盘”期。在过去未出台土地供给侧限制政策的时候，“拿地=赚钱”是各大房企发展、盈利的主要模式。但是随着供给侧和需求侧的双面阻力，即政府对于新增用地的管控以及未来人口增长的限制，房企能够获得的新增土地将越来越少，并且，即使能够拿到新增土地供应，部分土地使用属性的限制也将让房企的传统盈利模式难以施展。因此，寻找新型盈利模式将成为多数房企短期的主要任务。并且，目前许多地产巨头已率先将矛头对准了一个方向——存量改造。存量改造顺应国内主要城市对城市功能重新定位和优化而被引入，这一概念源于一些发达国家和地区，诸如美国、英国、日本以及香港等的历史经验。目前，房地产行业仍然是这些地方的支柱产业，但行业内的发展模式早已不是新增新建，而是改造存量。从上海和北京的新增建设用地规划来看，未来国内房企在这两城的主要市场也将是存量市场。存量改造的物业种类繁多，改造方向因地制宜，运作模式不一，运作主体操作方法也各不相同。有些改造案例只是单纯对于物业进行了翻修，然后再次投入市场；有些案例除了对物业进行重新装修，还添加了拥有增值效应的“内容”元素，提高物业再次进入市场后的优势；还有一些存量改造的案例，不仅改造了物业的外观，也同时改变了物业的属性，商业变住宅、住宅变园区等的情况屡见不鲜。在“X改住”的项目中，长租公寓已然成为近期的热门话题。 益宏集团主要开展上海映像怎么样、上海地产规划设计哪家好排行榜、上海地产规划设计什么品牌好、上海映像好么等项目运营。在项目高速发展的同时，益宏集团始终强调外部机会与内部管理的平衡，十分注重企业核心竞争力的培养和塑造。公司将客户服务价值作为企业的核心竞争力，秉承“诚信正直、尊重个人”的企业精神，努力为客户提供诚信可靠的上海房企。

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