成都市青羊区资产评估机构学校今日更新

在大规模旧城改造房屋补偿估价中，不少估价人员对学校补偿估价感到棘手：学校既无市场交易实例，又无收益，既不能采用市场法评估，也不能采用收益法评估；若采用成本法评估，也因学校所用土地既无市场交易实例，又无收益，其土地价值同样既不能采用市场法评估，也不能采用收益法评估而使成本法评估搁浅。

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实际上，学校属于公益事业用房的一部分。想要对学校进行评估，就要对公益事业用房进行了解。

为此,本文拟根据公益事业用房的特点，对学校补偿的科学评估予以探讨。

公益事业用房具有如下特点：

1. 权属特点

（1）土地几乎全为划拨土地。（2）建筑物产权属具体公益事业单位或其上级管理机构。如：学校房产的产权属具体某学校或某市、区教委所有；医院房产的产权属具体某医院或某市、区卫生局所有。

2. 实物特点

（1）土地形状较规则，地势平坦，有专用附属物，如操场、球场、田径场、游泳池、游泳馆、花园、水池、小桥、亭台、花草树木、停车场等。（2）建筑密度较小，容积率较低，院内绿化、景观比较好，环境幽雅。

3. 使用性质特点

（1）具有公共性、社会福利性。（2）少了它，没有它，会影响市民的正常生活，增加市民经济负担。

对于公益事业用房补偿估价的价值标准，估价人员几乎都认为应该采用公开市场价值标准。但是，不少估价人员对于公益事业用房补偿估价的价值内涵理解有误。我们认为，公益事业用房补偿估价的价值内涵，应该是在范围内异地重建公益事业用房的公开市场成本费用支出，即：

公益事业用房补偿价值＝公益事业用房土地在范围内重新购建价值＋公益事业用旧房屋价值+公益事业用旧附属设施价值

具体计算要求：

公益事业用旧房屋价值评估，一般采用重置价值法，即，

公益事业用旧房屋价值＝∑公益事业用旧房屋重置价值×成新率

当前，评估出的公益事业用旧房屋重置价值，有的估价报告仅指公益事业用旧房屋的建安造价，有的估价报告包含了建设单位房屋开发的利润、销售税费。公益事业用旧房屋的重置价值，除包括建安造价外，还应该包括勘查设计、监理等专业费用、市政配套设施费、建设单位投资利息、管理费。

面对学校等特殊性较强的，应当选择经验丰富的机构进行评估，确保自己的权益。欢迎免费咨询贵荣鼎盛资产评估公司，祝您生意兴隆。